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三四线城市,降价加速了!

时间:2024-04-05 14:01:00 来源:王者荣耀 作者:admin 栏目:平台政策 阅读:

标签: 城市 
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作者:余飞

01

三四线城市仍在疯狂救市

这一轮调整周期中最难受的三四线城市,其实早就顶不住,从2021下半年开始,它们就开启了疯狂救市行动。

然而,奈何它们大多数原本就不限购,所以可以使用的大招并不多,只能从一些边角料的措施出手,比如下调房贷利率、降税
等等。

其中力度大的,只有一个,那就是直接给购房补贴。公开资料显示,2022年有数百个
三四线城市,开启了购房补贴模式。

直到2024年,购房补贴仍是三四线城市
作为救市的主要措施。

就在近日,漯河(河南省下辖)、丽江古城区(云南省)、日照市(山东省下辖)、义乌市(浙江金华下辖的县级市
)等再度发布购房补贴新措施。

漯河表示,在今年3月8日到12月31日期间购买新房,市财政给予所缴契税总额50%的购房货币补贴。购房人缴纳契税后,由购房人凭相关购房手续就可以申请购房补贴资金。



云南省古城区提出,凡在2023年10月21日至2024年12月31日购买丽江市古城区新建商品住房(不含商业、车位、车库等其他性质的房屋),按所交纳契税额50%测算作为购房补贴标准,单套住宅补贴限额不超过2万元。生育二孩的家庭(新生儿户口登记在古城区)按照所交纳契税总额80%给予补贴,限额不超过2.5万元;生育三孩的家庭(新生儿户口登记在古城区)按照所交纳契税的100%给予补贴,最高不超过3万元。



这是很多城市用烂的招数,想要一石二鸟,既帮助去库存,又鼓励生育,但
基本啥都捞不着。

相比于日照,漯河、丽江古城区的补贴太小儿科了。

02

变相降价力度在加大

近日,日照市组织召开《关于促进日照市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。其中提到:

符合条件的新市民(含城乡二孩及以上家庭)、青年人才等可以申请政府发放的购房优惠券补贴,补贴数额为购房款总额的20%,购买现房并直接办证的,优惠券可用于抵顶首付款的50%。

补贴20%的购房款,相当于变相降价20%,或者说直接打了8折。这一力度超过了很多城市最能跌幅不能超过15%的限跌令。

因此,媒体给出的评价是,日照成为今年以来购房补贴力度最大的城市之一。

义乌方面提出的补贴方法是,在义乌无房群体,首次在义乌购房,如果面积小于150平米或总价低于350万,可以获得每平米1000元的“房票”购房补贴

针对符合国家全面实施二孩、三孩政策后生育的多孩家庭,无论父母、子女户籍是否在义乌,从发文之日起购买一手新建商品住房的,二孩家庭补贴10万元,三孩家庭补贴20万元,补贴以“房票”形式发放。根据年度补贴额度,先购先得,每户家庭仅可享受一次,该“房票”可与首次置业补贴叠加使用。



这力度,一点也不比日照差。

而且,义乌在2020的时候,为了对冲疫情对楼市的影响,已经放宽了2018年施行的人才购房补贴门槛,包括取消户籍限制、调整满2年以上社保、首付比例从50%降至30%。

按照补助标准,专科、本科、硕士等人才,分别补助20万元、30万元、40万元,省部级以上重点人才补助高达140万元。

以此来看,义乌堪称县级市中购房补贴力度最大的城市
之一。

而从补贴力度来看,显然官方层面上也在有意冲破限跌令的束缚
。没办法,如今的市场,一方面大环境如此,另一方面还有二手房在虹吸客源,新房如果再不出手,可能就砸在开发商手中,到时候谁来拿地
,谁来完成保交楼?

换句话说,补贴力度加大或者说变相降价力度加大背后,是成交量根本顶不住。

以日照来说,2023年日照卖地收入89.69亿元,相比于2022年下跌了27.5%,较2019年高点时期的234.76亿下跌了61.8%。




来源:日照置业网

商品房成交量方面,由于去年年中之后,日照市官方没有披露数据,只能统计其上半年的成交量,网签了69.43
万平方米。

从历年数据来看,日照的商品房成交量
从2017年开始,就失去了动力,当年下跌了
6.2%。之后
间断性下跌。2022年跌幅最猛,直接下跌了55.09%。



来源:日照置业网

房价,去年一路下跌



来源:日照置业网

再看义乌的情况。

去年义乌卖地收入154.33亿元,同比下跌了23.03%。



去年义乌新建住宅成交量80.22万方,同比下跌10.18%。成交量持续下跌之下,义乌的去化周期不断被拉长,到去年年末,其去化周期长达31.2个月,远超
警戒线。



这种情况,全国皆如此,只是三四线城市更严重而已。

去年全国的成交量数据,我已经讲过很多次,并做成了数据图与历年的成交量进行了对比。

2023年全国商品房成交已经跌至“双11”,也即商品房销售面积跌至11.17亿平方米,销售额跌至11.66万亿元。



制图:城市财经;数据:国家统计局



制图:城市财经;数据:国家统计局

官方并未详细公布一线二线三四线城市的具体成交量数据。

不过,根据中指研究院披露的数据,纳入追踪检测的100个城市中,三四线城市2023年月度成交量16万平方米,同比下降11.4%。其中去年第四季度,三四线代表城市月均成交跌幅同比下降26.2%,是各层级城市中跌幅最大的群体。

三四线城市的下跌,是综合因素作用的结果,比如货币棚改戛然而止、全国整体
都在调整当中。

但其调整的根本因素,则是经济、产业、人口共同作用的结果。

03

三四线房价下行挡不住

第一,产业羸弱,经济羸弱。

中国的城市发展基本都依赖政策,而且过去十几二十年,好的政策都给到了中心城市。更重要的是,像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陕西、广西、吉林、黑龙江等省与自治区纷纷开启了强省会模式。

好的产业省会优先,优质的教育、医疗、公共交通等资源,也是省会优先。普通的三四线城市,根本分不到一杯羹。

以四川省来说,省会成都GDP超过两万亿,占四川省GDP的超三分之一,是第二城绵阳的5.7倍。可以说,四川21个城市,其余20个城市都是陪衬成都。



制图:城市财经;数据:各城市统计局

合肥,经济首位度26.9%,也即超过四分之一的GDP被装在了省会合肥。
而从老大与老二角度来看,合肥是芜湖的2.7倍。



经济的兴盛之下的房地产兴盛,才有意义。反过来,房地产兴盛带动经济兴盛,则则虚假繁荣。

换句话说,没有产业和经济支撑的楼市,是黄粱一梦,早晚有梦醒的时候。

所以我们看到,在众多三四线城市中,有那么一小撮,房价虽然也在下跌,但仍比较坚挺,比如江浙很多产业强悍的小县城
,如上面说到的世界小商品集散地义乌、领带之都嵊州、珍珠之都诸暨山下湖镇、纽扣之都永嘉县、眼镜之都丹阳等等。



以上提到的这些产业强悍的江浙小县城,由于之前房价过度被炒作,现在也在下跌当中,但由于其拥有强势产业,并吸引人口流入,这些地方的房价调整
也不至于鹤岗化。

第二,人口不断流失。

除了经济、产业外,人口这个楼市根本基座晃动,也是三四线城市调整无法扭转的根本原因。

2022年全国人口减少了85万人,首次负增长。这种背景下,人口通缩城市面积扩大了不少。公布2022年人口数据的286个中,人口增长的城市只有128个,两个持平,156个城市人口在减少。

人口减少城市数量占了一大半,绝大多数都是三四线城市。

2023年,国家统计局公布,全国人口减少了208万人。可想而知,去年人口通缩城市的面积和深度更甚。

本号梳理了目前公布2023年常住人口数据的29个省市自治区情况,结果显示,公布数据的29个省市自治区,19个在减少。



制图:城市财经;数据:各省市自治区统计局;黑龙江、西藏未公布数据

此外,目前有140个城市(包含直辖市、副省级城市、地级市、自治州、盟)公布了2023年常住人口数据,其中,75个在减少,
2个零增长。

大多数城市的人口都在通缩。

第三,天量库存。

过去几十年,房地产全速发展,一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。

黄奇帆曾透露,中国房子严重过剩,没有必要继续修建,没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

去年3月份住建部公布了一组数据,全国共有6亿栋建筑。

虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等,但一般来说,城市的住宅(商品房、住宅、小产权房、工业宿舍)占比都在一半以上,农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算,属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右,换算成套数,就是个天文数字。而这些多余的房子,大多都集中在广袤的三四线城市。

产业与经济羸弱、人口不断减少,库存没法消化,这个结该怎么解?

所以,本号一直在强调:越来越多的三四线城市,房价会“鹤岗化”,不可阻挡。

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